Skip to content
Статия за списание Градът – Ноември 2023 брой 6
ИВАН НАЧКОВ
ОПЕРАТИВЕН ДИРЕКТОР (COO), “ТРИНИТИ КЕПИТЪЛ” АД
Иван Начков е завършил специалност “Урбанизъм” в Университета по архитектура, строителство и геодезия – София. Над 10 години опит в сферата на търговията с бързооборотни стоки (FMCG) – експанзия и бизнес развитие. Консултантска дейност на търговски вериги (модерна търговия) във връзка с експанзия и бизнес развитие.
Като инвеститор в сектора на ритейл проектите как оценявате инвестиционния климат в момента и състоянието на основните икономически показатели в светлината на икономическата обстановка в света и новите конфликти?
– Предизвикателството за модерната търговия и компаниите с международни вериги, респективно международни вериги на доставки, все още имат по-скоро несъществено влияние за нас- инвеститорите в търговски площи в България. По-голямата част от нашите настоящи и потенциални партньори остават с експанзионна политика в страната. В този смисъл, интересът на нашите партньори- наематели на търговски площи, остава положителен към настоящите и бъдещи инвестиционни проекти на Тринити Кепитъл АД.Най-вече това отчитаме в Jumbo Plaza, но интерес за нови обекти имаме и към обектите ни в Пловдив, Хасково и Ямбол.
До голяма степен нашият прочит е, че модерната търговия стана значително по-подготвена и устойчива за сътресения в международен план след Ковид пандемията. В този смисъл, във веригата на нашият бизнес са въвлечени специалисти, които намират оптималните решения дори и в нежелани от обществото кризи, конфликти и други непредвидени обстоятелства.
Разбира се, отчитаме, че и нашият бизнес не остава подминат от икономическите последствия на конфликтите и световните икономически негативни тенденции и това най-вече се отразява в нарастващи цени на строителството при нови проекти, както и по-високи оперативните разходи на настоящия ни бизнес.
В момента в България има 45 търговски парка и други 25 в строеж – явно те продължават да бъдат привлекателни за инвеститорите? Как ще коментирате икономическите причини за този феномен като етап от развитието на ритейл сектора?
– Както отчитаме и по-горе, търговските вериги продължават да поддържат експанзионна политика, както и ритмично нови оператори и нови концепции на съществуващите оператори се реализират на българския пазар. В допълнение, налице са и добре работещи ритейл паркове, в които операторите отчитат растящи търговски резултати, което поддържа интерес на търговските вериги към тази концепция търговски комплекси. Всичко това неминуемо заражда и нови проекти за ритейл паркове- най-вече бързото потвърждение от потенциални наематели според нас в кратки срокове задвижи реализацията на много нови проекти за ритейл паркове в страната. В много от проектите самите ритейлъри подхождаха инициативно към инвеститорите и ги подтикваха към инвестиция в ритейл парк.
В този смисъл, за нас това не е феномен, а нормален етап от развитие на ритейл сектора. Нашият бизнес не е динамичен- утвърждаването на ритейл площите отнема време. Ние считаме, че за много от проектите се поема прекомерен риск и вероятно в следващия етап на развитие на бизнеса с ритейл паркове в България ще сме свидетели на несбъднати бизнес очаквания- както на ритейлърите, така и на инвеститорите. Аналогично с други бизнес сфери, след подобен етап, вероятно ще сме свидетели на следващ по-зрял етап за всички участници в този бизнес. В този смисъл, ние вярваме, че е налице потенциал за още инвестиции в ритейл паркове, но всички участници ще имат по-високи критерии преди старт на инвестицията, както и ще е необходима по-висока експертиза за реализация на успешни проекти.
Каква е икономическата логика за развитие на ритейл парковете, какви са особеностите на инвестицията и каква е възвръщаемостта от такъв тип проекти?
– Икономическата логика според нас е проста- всички участници в този бизнес постигат задоволителни резултати. На това се уповава и разрастването на нашият бизнес през изминалите години. Търговците реализират добри продажби, инвеститорите изпълняват бизнес плановете си чрез коректно изпълнение на договорните отношения с наемателите си, клиентите са доволни от крайния продукт.
Както отчитате и вие по-горе, броят обекти нараства, новите инвестиции и инвеститори също. В този смисъл, трудно можем да дефинираме особености на инвестицията в ритеил парк. За някой инвеститори това е възможно най-евтиният имоти, за други- възможно най-евтиното строителство, за трети- най-евтиното управление. Ние в Тринити Кепитъл АД считаме, че във всеки нов проект трябва да постигаме безкомпромисен баланс между всичко изброено, но преди всичко нашата основна цел е уеднаквена с тази на нашите партньори- да се реализират повече продажби. Всяко наше решение при инвестиция в ритейл парк се пречупва през тази призма- ще породим ли повече продажби.
Много от съществуващите проекти на пазара отбелязват забележителна възвръщаемост- дори и под 10 години. Вероятно това е нормално при развитието на нова концепция с голям интерес от клиентите. Понастоящем възвращаемостта при нови проекти се влошава поради по-високата стойност на имотите, на строителството и на оперативните разходи, на лихвите също- в случай на банково финансиране, но ние отчитаме, че са налице и повече рискове за инвеститорите вследствие на надценен търговски потенциал от всички участници в бизнеса, което рано или късно ще се отрази в изпълнението на договорите за наем, респективно възвръщаемостта ще се влоши. Нашата политика е, че преди всичко трябва да създадем оптимална среда за продажби и вярваме, че това ще ни доближи до оптималните параметри на възвръщаемост на инвестицията.
Какво търсят наемателите в такъв тип проекти? Какъв тип наематели имат интерес към тях и в частност какво е мястото на търговските вериги?
– Ритейл парковете имат богата история, независимо че в България сме свидетели на развитието на тази концепция търговски обекти едва през последните години, а първите- сред който е Jumbo Plaza, са имали доста дълъг период на утвърждаване. Традиционните оператори са хипермаркети/ супермаркети голям формат, discount вериги, достъпните fashion оператори и други едроплощни търговски обекти- DIY, магазини за мебели и други подобни. Търговските вериги- това е ядрото и на нашите ритейл паркове.
Все пак ние смятаме, че спецификите на всеки регион следва да се изучава и ние инвеститорите в ритейл площи да инвестираме в това, което нашите клиенти очакват. Освен ядрото, в нашите ритейл паркове ние развихме значително разнообразие и от по-малки търговски обекти, включително и привлякохме партньори- местни предприемачи. Следим с особен интерес резултатите на тези по-нетипични оператори за ритейл парковете и виждаме изключително позитивни резултати- както за самите оператори, така и за посетителите ни. Именно поради тази причина разработихме иновативна зона в разширението на Jumbo Plaza, където да предоставим на клиентите си по-добро клиентско преживяване чрез повече разнообразие от малки търговски обекти, обекти за услуги, хранене и забавления.
Какви са особеностите на планирането на ритейл парковете за да функционират максимално успешно от гледна точка на населено място, локация, планировка? Какво търсят наемателите?
– Не бих казал, че можем да се уповаваме на еднозначни параметри при планирането на нов проект. Регионите, към които имат интерес нашите основни партньори- тръговските вериги, обикновено индикират потенциал за развитие на ритейл парк. Разбира се, със знание трябва да се анализират всички дадености, за да се определи оптималният формат и локация за ритейл парк.
Основно правило в търговията е локация-локация-локация. За нас устойчивите проекти задължително следват това правило.
Планирането също е процес, за които се изисква експертиза и познание на нуждите на партньорите и клиентите ни. Всеки нов проект е вдъхновяващ за екипа ни, но и труден, защото независимо от интереса на ритейлърите, ние трябва да подберем микс от наематели в ограничена площ и ограничен търговски потенциал.
От своя страна нашите партньори- наемателите, първоначално бяха водени от по-ниските наемни условия, в сравнение с молове и други търговски локации. Понастоящем тази тенденция считаме, че започна да се променя и партньорите ни оценят положително по-високи инвестиции от наша страна, целящи по-устойчиви проекти.
Също така можем да отчетем, че все повече от ритейлърите очакват да защитим обследвания от нас потенциал с конкретни данни, анализи, както и убедителна концепция на търговския комплекс. Това е обнадеждаващо за нас инвеститорите, които поддържат висока експертиза в екипите си и влагат необходимото за реализирането на успешни и устойчиви проекти. Също така и индикатор, че вероятно вървим към узряване на пазара на ритейл парковете, както разисквахме по-горе.
Какви са новите тенденции при развитие на ритейл парковете – инвеститорите в ритейл паркове не са малко и техният брой се увеличава, какво се очаква от тях за създаване на по-успешни проекти?
– Ядрото на ритейл парковете за нас продължава да се уповава на търговските вериги, извършващи успешен бизнес в страната. Познаването на бизнеса с търговия в страната ще е изключително важна експертиза за инвеститорите. Както засегнахме и по-горе, ние считаме, че нарастването на броят инвеститори в този бизнес се случи благодарение на експанзионно настроените компании и когато пазарът узрее, а индикации за това вече има, от нас ще се изисква да сменим ролите и ние инвеститорите първо да влагаме значително повече аналитичност при стартирането на нов проект, след което да убеждаваме търговците в потенциала на проектите си. За това ще се изисква ангажирането все на повече експертиза от инвеститорите на ритейл паркове. Тази тенденция виждаме ние и тя ще бъде продиктувана от узряването на пазара.
Имате ли планове за нови проекти или за диверсификация на инвестициите?
– През изминалите години отбелязахме добър темп за развитие- вече притежаваме и оперираме 4 ритейл парка, предстои ни значителен проект- разширение на Jumbo Plaza в няколко етапа, като в крайния етап ще оперираме над 85 000 кв.м. ритейл площи. С тази инвестиция ще имаме отговорността да управляваме най-големия ритейл парк в страната и определян от специалистите, с които работим, като Power Shopping Destination,с регионално значение на Балканите. Този проект въвлече огромен ресурс на експертизата в компанията, както и привличането на международни консултанти, които ни помагат да развием устойчив и иновативен проект за българския пазар, извличащ максималния потенциал на локацията, която притежаваме. Кулминацията в проекта е Outlet Village Sofia, който планираме да отвори за работа с клиенти през 2025 г.
За съществуващите ни ритейл паркове също предвиждаме подобрения, с които да предложим още по-добра удовлетвореност на посетителите си.
Ние виждаме потенциал за още проекти в страната, като за част от тях имаме вече конкретни намерения за инвестиции. Интерес за нас ще са и придобиванията на съществуващи проекти, тъй като вярваме, че експертизата, с която разполагаме, ще ни даде възможност да даваме добавена стойност и на съществуващи проекти.
Що се отнася до диверсификацията- вече направихме постъпления за това, макар и отново в сферата на retail площите. През 2023 в партньорство с AP Capital придобихме Mega Mall в кв. Люлин, за който вече стартирахме изпълнението на инвестиционна програма целяща откриването на нови и атрактивни търговски обекти и реновация на общите части. В плановете ни са и други бизнеси, целящи диверсификация, но въпреки това основен фокус на компанията ще останат инвестициите в ритейл паркове.
Темата Ecology Social Governance е особено актуална в цял свят – какво е нейното място в България и във вашата дейност, как тя намира израз в проекти като ритейл паркове?
– Да, ние следим с интерес тази тема и с много бързи темпове тя става значителна част от дневния ни ред. Тя вече намира място в новите ни проекти- от енерго-ефективността на изгражданите от нас търговски обекти, през енерго-ефективното управление на търговските комплекси, до нуждите на крайния потребител- тук актуална е темата за зарядните станции за електроавтомобили, за които освен че имаме нарастващо търсене, търговските комплекси се оказват и предпочитана от потребителите локация за тази услуга. Една от последните услуги, които добавихме в Jumbo Plaza е именно в тази връзка- отворихме паркинга си за ползвателите на електрически коли за споделено пътуване.
За жалост по голяма част от тези теми не виждаме последователна държавна политика, която да подпомага нас- инвеститорите, в аргументирани решения за инвестиции в тази посока. Красноречив пример за това са соларните инсталации, които са изключително приложими за нашите проекти от техническа гледна точка, но няма ясна индикация от държавата, че подобни инвестиции се вписват в дългосрочна енергийната държавна политика.
Особено интересни за нас са и ESG проектите на самите ритейлъри, които много активно ни въвличат в тях. Партньорството ни с международни компании ни дава възможност да участваме пряко и косвено в ESG проекти, които имат огромен размах и видима цел да подобрят бъдещето ни.
